Tipps für Privatverkäufer
Immobilie verkaufen
Sie überlegen Ihr Haus privat zu verkaufen und möchten keinen Immobilienmakler einschalten?
Dann haben wir hier die wichtigsten Punkte für Sie aufgeführt, Gehen Sie punkt für Punkt durch und checken Sie, ob Sie die Vorraussetzungen für einen erfolgreichen Privatverkauf erfüllen können.
Erste grundlegende Fragen, die Sie sich stellen sollten:
- Sie sind direkt vor Ort und bereit Besichtigungen durchführen?
- Sie haben ausreichend Zeit, sich von der Planung bis zu Übergabe um alles zu kümmern
- Sie sind telefonisch immer erreichbar, damit kein Interessent verloren geht?
- Sie sind bereit, dass Sie auch Nachts kontaktiert werden?
- Sie sind darauf vorbereitet, dass mögliche Kaufinteressenten unangekündigt bei Ihnen klingeln?
- Sie sind bereit, die Vermarktungskosten aus eigenen Mitteln vorzufinanzieren und das Haus über mehrere Vermarktungswege (z.B. diverse Immobilienportale, Verkaufsgalgen, Flyer u.a.) anzubieten?
- Sie haben ausreichend Zeit, sich von der Planung bis zu Übergabe um alles zu kümmern
- Sie haben Ihr Haus bewerten lassen bzw. wissen zu welchen Preisen vergleichbare Häuser in letzter Zeit verkauft wurden?
- Sie wissen wie man ein Exposé erstellt und verfügen über eine hochwertige Kamera sowie idealerweise über eine Software zur Aufbereitung des Grundrisses?
- Sie sind ein Verkaufstalent und wissen wir man Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen durchführt?
- Sie haben schon häufiger mit Immobilien gehandelt und kennen sich auch mit rechtlichen Fragestellungen (z.B. versteckte Mängel, Verstragsgestaltung, ect) aus?
- Sie sind bereit, die Vermarktungskosten aus eigenen Mitteln vorzufinanzieren und das Haus über mehrere Vermarktungswege (z.B. diverse Immobilienportale, Verkaufsgalgen, Flyer u.a.) anzubieten?
- Sie finden sich im "Immobilienlexikon" zurecht und können auch komplexere Fragen (wie z.B. zur Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Altlastenauskunft, Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Beleihungsgrenze, Bodenrichtwert, Dienstbarkeiten, Erschließungskosten, Flurkarte, Gemarkung, Katasteramt, Löschungsbewilligung, Missbrauch, Notwegerecht, Offenbarungspflicht, Sondernutzungsrecht, Überbau, etc. (um nur einige wenige zu nennen)) beantworten?
Wenn Sie eine oder mehrere Fragen mit “Nein” beantworten, stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.
Sie können alle Fragen bedingungslos mit "JA" beantworten? Dann haben wir hier die wichtigsten Tipps zum Immobilienverkauf für Sie zusammen gefasst:
Generell gilt:
Sie müssen im Verkaufsprozess überzeugend und kompetent sein, damit potentielle Käufer richtig informiert sind und Vertrauen aufbauen können. Wird bemerkt, dass Aussagen nicht korrekt oder Fragen nicht beantwortet werden können, nehmen viele potentielle Käufer schnell Abstand, da sie der Sache nicht trauen. Ein Kauf ist ebenfalls wie der Verkauf, ein umfassendes Projekt, womit viel Geld und Verantwortung verbunden ist.
Wenn Sie sich über alles im Klaren sind, stellt sich natürlich die Frage zu welchem Preis die Immobilien angeboten werden soll.
Dies ist ebenso sensibler, wo auch für den Verkaufserfolg entscheidender Punkt, der gut überlegt sein will BEVOR Sie irgendwelche Verkaufsaktivitäten starten. Bei “Bewertungsprogrammen”, die von verschiedenen (Immobilien-) Portalen im Internet angeboten werden, raten wir sehr sorgfältig das Kleingedruckte zu lesen, denn dort ist (manchmal sehr versteckt) meist vermerkt, dass die ermittelten Werte auf reinen Angebotsdaten der automatisiert erstellten Portal-Statistik basieren – nicht auf den tatsächlichen Verkaufspreisen.
Aus diesem Grund rechnen Gutachter und entsprechend qualifizierte, gute Immobilienmakler in aller Regel mit professionellen Bewertungsprogrammen und den Daten des Gutachterausschuss, denn die Grundstücksmarktberichte der Gutachteraussüsse basieren auf den tatsächlichen Verkaufspreisen der notariallen Beurkundungen. Diese Ergebnisse können deutlich anders ausfallen als statistische Werte, die aus reinen Angebotsdaten ermittelt werden. Hier sollten Sie nicht am falschen Ende sparen, denn Fehleinschätzungen können Sie teuer zu stehen kommen.
Unser Rat: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von einem unabhängigen Gutachter / Sachverständigen oder einem nachweislich qualifizierten, guten Immobilienmakler ermitteln, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten.
Wenn Sie darüber nachdenken, wie viel Verhandlungsspielraum Sie einräumen möchten, sollten Sie sich zunächst mit den Risiken und Nebenwirkungen des Verhandlungsspielraums beim Immobilienverkauf vertraut machen und prüfen (lassen), ob es im Falle Ihrer Immobilie sinnvoll ist einen Verhandlungsspielraum einzuräumen oder nicht.
Eine weitere Aufgabe betrifft das Bereithalten aller notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf. Kaufinteressenten interessieren sich für alle Merkmale des Hauses / der Wohnung, inbegriffen hierbei sind Verbrauchs- und Energiekosten, sonstige Nebenkosten, Lagepläne, Grundrisse, statische Berechnungen und ein entsprechender Grundbuchauszug und natürlich interessiert sie, was man, mit welchem Aufwand verändern könnte. (z.B. Durchbruch von Wohnzimmer zu Esszimmer, ect.)
Wichtig: Je nach Objekt benötigen Sie noch weitere Dokumente.
Seien Sie ehrlich! Nicht erwähnte Mängel Ihres Hauses können rechtliche Konsequenzen mit sich bringen. Informieren Sie sich daher ausreichend über den aktuellen Zustand des Hauses und stellen Sie wichtige Unterlagen zu Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zusammen. So können Sie Ihre Aussagen schriftlich belegen und sind auf der sicheren Seite.
Die vollständige Anschrift, nebst Grundrissen und Fotos mit allen Wertgegenständen im Web zu veröffentlichen kann gutgehen – es kann aber auch problematisch werden, denn das Internet wird leider nicht nur von Kaufinteressenten genutzt, sondern auch von Einbrechern und Co. Daher sollten Sie sich Gedanken machen welche Daten Sie veröffentlichen möchten. Auch sollten Sie es vermeiden Hinweise wie: “wir sind von … bis … im Urlaub” oder “wir sind immer erst ab XX Uhr erreichbar” in die Annonce zu setzen.
Wir sind immer wieder erstaunt, wie oft uns solche Hinweise in Immobilieninseraten begegnen.
Andererseits begegnen uns auch häufig Immobilieninserate, in denen Immobilieneigentümer sehr vorsichtig mit Daten umgehen. Unter Anbieter steht dann gelegentlich einfach nur “Herr Privat” oder “Frau B.” o.ä. Doch so verständlich der Wunsch nach Datenschutz, Privatsphäre und Sicherheit auch ist – versetzen Sie sich bitte auch in die Lage des Kaufinteressenten. Wie seriös und vertrauenswürdig würde ein Immobilienangebot von “Herrn Privat” oder “Frau B.” auf SIE wirken?
Es gilt als bei der Veröffentlichung im Web, einen geeigenten Kompromiss zu finden. Eine gute, ausgewogene Balance zwischen der Vermeidung von Leichtsinn durch die Veröffentlichung sensibler Daten einerseits, und vertrauenswürdigen Angaben zu Ihrer Person andererseits.
Wichtige Punkte für Ihr Exposé:
1. Beschreibung Ihrer Immobilie
Beim privaten Immobilienverkauf spielen auch fast immer Emotionen eine große Rolle. Für Sie ist es nicht nur eine Immobilie – es ist Ihr ZUHAUSE! Sie haben diese Immobilie wahrscheinlich über Jahre oder Jahrzehnte liebevoll gehegt und gepflegt, mit Herzblut eingerichtet, umgestaltet, umgebaut, es hängen Erinnerungen daran und vieles mehr. Sie haben sich hier wohlgefühlt, über Jahre. Es ist nur allzu menschlich, wenn Sie eine emotionale Bindung zu Ihrem Eigenheim haben – aber es kann sich negativ auf den Verkauf auswirken, denn unter diesen Umständen fällt es oft schwer eine objektive Beschreibung zu verfassen. Versuchen Sie also Ihre Emotionen möglichst ganz auszublenden und bitten Sie im Zweifel eine neutrale Person um Hilfe.
2. Professionelle Fotos
Professionelle Fotos, die potentielle Käufer einen möglichst guten, vor allem aber auch möglichst realistischen Eindruck von der Immobilie verschaffen, sollten nicht vernachlässigt werden. Wenn Sie selbst nicht um die geeignete Fotoausrüstung und Kenntnisse verfügen, kann es sich durchaus lohnen einen professionellen Fotografen dafür zu engagieren.
Bildbearbeitung? Vorsicht!
Ob Profi-Fotograf oder selbst gemachte Fotos, die Bilder sollten Ihre Immobilie möglichst realistisch abbilden. Bildbearbeitung kann in gewissen Belangen sinnvoll sein, sie darf aber keinesfalls einen falschen Eindruck erwecken!
Sinnvolle Bildbearbeitung: Wenn Sie Beispielsweise Außenaufnahmen machen, auf denen die Kennzeichen umstehender Fahrzeuge erkennbar sind, können – und sollten – Sie diese unkenntlich machen, denn ansonsten könnte es zu rechtlichen Problemen kommen.
Sofern Sie Familienfotos an den Wänden hängen haben, können Sie diese selbstverständlich auch unkenntlich machen, schließlich haben Ihre privaten Fotos keinerlei Relevanz für den Immobilienverkauf.
Es empfiehlt sich allerdings Kfz-Kennzeichen, Personen und private Fotos auf ästhetische Weise unkenntlich zu machen, denn dicke schwarze Balken wirken im Gesamteindruck störend. Gute Grafikprogramme bieten Möglichkeiten, dieses Problem elegant zu lösen.
Bildbearbeitung von der wir dringend abraten: Jegliche Verfälschung der für den Käufer relevanten Dinge! Zeigen Sie die Fotos im Zweifel einer / einem oder mehreren Bekannten, auf deren Ehrlichkeit Sie sich verlassen können und bitten Sie diese zu beurteilen, ob diese Fotos ein realistisches Abbild Ihrer Immobilie wiedergeben.
(Für Inta & co: Gerne stehen wir Ihnen als neutrale und professionelle Person zur Seite und unterstützen Sie beim Erstellen der Visitenkarte Ihrer Immobilie)
3. Die Werbung
Eine weitere Aufgabe betrifft die Präsentation Ihrer Immobilie. Diese Aufgabe wird oftmals unterschätzt, deshalb soll hier die Wichtigkeit nochmal betont werden. Die Präsentation Ihrer Immobilie ist die Chance, einen guten Eindruck bei potentiellen Käufern zu hinterlassen. Wird die Chance nicht genutzt, kommt es nur zu wenigen Anfragen. Ist der Eindruck erstmal negativ besetzt, lässt sich dies kaum rückgängig machen. Es ist daher unabdingbar, auf ein qualitativ hochwertiges Exposé zu achten. Entscheidend sind dabei ein individueller und aussagekräftiger Text sowie ansprechende Fotos. Entscheidend für eine gute Präsentation ist ebenfalls die Vermaktungsplattform. Machen Sie sich Gedanken darüber, für welche Zielgruppe Ihre Immobilie in Frage kommen könnte und recherchieren Sie, wo Sie diese antreffen können.
4. Welche Daten möchten Sie im Exposé preisgeben?
Die vollständige Anschrift, nebst Grundrissen und Fotos mit allen Wertgegenständen im Web zu veröffentlichen kann gutgehen – es kann aber auch problematisch werden, denn das Internet wird leider nicht nur von Kaufinteressenten genutzt, sondern auch von Einbrechern und Co. Daher sollten Sie sich Gedanken machen welche Daten Sie veröffentlichen möchten. Auch sollten Sie es vermeiden Hinweise wie: “wir sind von … bis … im Urlaub” oder “wir sind immer erst ab XX Uhr erreichbar” in die Annonce zu setzen.
Wir sind immer wieder erstaunt, wie oft uns solche Hinweise in Immobilieninseraten begegnen.
Andererseits begegnen uns auch häufig Immobilieninserate, in denen Immobilieneigentümer sehr vorsichtig mit Daten umgehen. Unter Anbieter steht dann gelegentlich einfach nur “Herr Privat” oder “Frau B.” o.ä. Doch so verständlich der Wunsch nach Datenschutz, Privatsphäre und Sicherheit auch ist – versetzen Sie sich bitte auch in die Lage des Kaufinteressenten. Wie seriös und vertrauenswürdig würde ein Immobilienangebot von “Herrn Privat” oder “Frau B.” auf SIE wirken?
Es gilt als bei der Veröffentlichung im Web, einen geeigenten Kompromiss zu finden. Eine gute, ausgewogene Balance zwischen der Vermeidung von Leichtsinn durch die Veröffentlichung sensibler Daten einerseits, und vertrauenswürdigen Angaben zu Ihrer Person andererseits.
Sie haben eine fundierte Wertermittlung durch einen Experten erhalten und auch die Punkte 2-5 für sich entschieden und geklärt? Dann wird es Zeit sich Gedanken zu machen, wie Sie die Immobilie präsentieren möchten.
Unser Tipp: Wenn Sie das Haus / die Wohnung verkaufen, steht früher oder später ein Umzug an. Früher oder später werden Sie also ohnehin die Garage, den Dachboden oder den Keller entrümpeln müssen – also lieber früher!
Kaufinteressenten möchten gerne so viel wie möglich von der Immobilie sehen. Ein voll gestellter Keller verursacht bei vielen Kaufinteressenten ein ungutes Gefühl. Gedanken wie: “Was, wenn hinter den ganzen “Kellerschätzen” die Wände feucht sind?” drängen sich Kaufinteressenten gerne mal auf, wenn die Räume unübersichtlich sind. Schließlich kauft niemand gerne sprichwörtlich die Katze im Sack – schon gar nicht beim Immobilienkauf.
Also: Ärmel hoch und die unliebsame Aufgabe anpacken! Und wir können Ihnen versichern: Spätestens wenn die Immobilie verkauft ist und Ihr eigener Umzug ansteht, werden Sie uns für diesen Tipp dankbar sein! Denn wenn Sie anfangen die ersten Umzugskartons zu packen, wird es ein gutes Gefühl sein, dass Sie zumindest schon den Keller / den Dachboden entrümpelt haben.
Zusatz-Tipp: Manchmal stehen Entrümpelungen mentale Blockaden im Weg. Sollte es Ihnen schwer fallen sich von Dingen zu trennen, haben wir Firmen als Kooperationspartner, welche Ihnen beim Entrümpeln und Ausräumen zur Seite stehen.
Wenn Sie bis hierhin alle Punkte beachtet haben, werden sich sicher bald erste Kaufinteressenten bei Ihnen melden und um Besichtigungstermine bitten. Beachten Sie hierbei bitte, was bei Tipp 5 schon erläutert wurde und versuchen Sie jegliche Emotionen auszublenden. Für Sie ist es Ihr Zuhause, für die allermeisten Interessenten wird es zunächst einfach nur eine Immobilie sein, mehr nicht. Nehmen Sie es nicht persönlich, wenn Interessenten negativ über Ihre Immobilie reden – sei es aus Gedankenlosigkeit, oder um den Preis zu drücken.
Sie haben eine Kaufzusage für Ihre Immobilie erhalten? Glückwunsch, dann sind Sie ja fast am Ziel – aber auch in der Phase gilt es einen kühlen Kopf zu bewahren! Bevor Sie einen Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurf beauftragen, empfehlen wir Ihnen eine Finanzierungszusage abzuwarten. Stellen Sie alle Unterlagen zusammen, die von der finanzierenden Bank benötigt werden, um die Finanzierung für die Kaufinteressenten zu prüfen. Sofern die Interessenten solvent sind und im Vorfeld ein realistischer Marktpreis ermittelt wurde (siehe Tipp 1), stehen die Chancen für den Verkauf Ihrer Immobilie gut. Dennoch empfehlen wir vorab vertraglich zu regeln wer für die Notarkosten aufkommt, falls Sie den Notar beauftragen, und die Kaufinteressenten – warum auch immer – sich doch noch in letzer Minute gegen den Kauf entscheiden, oder Sie gar beim Notar einfach sitzen lassen.
Übergabedetails im Kaufvertrag:
Noch vor dem Finalen Abschluss des Kaufvertrages sollten sich beide Parteien von einem Notar über Details zur Übergabe beraten lassen. Wichtige, individuelle Anmerkungen, wie mögliche Küchenübernahmen oder die Höhe der vereinbarten Kosten, sollten darin rechtlich verankert werden. Ein wichtiger Punkt bei Häusern mit Ölzentralheizung ist auch, die Übergabe des vorhandenen Öls im Tankraum zu regeln. Falls der Käufer vorzeitig den Schlüssel erhält, sollte vermerkt sein, ob er eine zusätzliche Gegenleistung erbringen oder eine Anzahlung machen muss.
Sachmängelausschluss im Kaufvertrag:
Die meisten notariellen Kaufverträge beinhalten Sachmängelausschlüsse. Das bedeutet, ein Haus wird so gekauft, wie es besichtigt wurde. Der Verkäufer haftet nicht für Schäden und Mängel, außer er hat sie arglistig verschwiegen. In dem Fall kann der Käufer den Kaufpreis vorerst zurückhalten. Für die Beseitigung von Schäden, die erst beim Auszug oder durch Renovierungsmaßnahmen entstanden sind, muss der Verkäufer aufkommen.
Ganz wichtig also, wie bereits erwähnt: Spielen Sie immer mit offenen Karten!
Was während der Immobilienverkauf-Übergabe zu beachten ist:
Verkäufer sollten während der Übergabe ein detailliertes Protokoll zum Objektzustand erstellen. Hierdurch können Sie sich vor Nachforderungen der Käufer schützen. Ebenso beugen Sie damit anderen Nachteilen, die sich nach dem Verkauf ergeben könnten, vor. Beginnen Sie im Übergabeprotokoll mit den allgemeinen Angaben. Dazu gehören die Adresse des verkauften Objekts, die Kontaktdaten der bisherigen und neuen Eigentümer, sowie das Übergabedatum. Ebenfalls protokolliert werden, sollten alle Unterlagen, Dokumente, Schlüssel, Zählerstände, Bedienungsanleitungen und weitere Gegenstände, die übergeben werden.
Weiterhin sollten Sie als Verkäufer, auf etwaige Eigenheiten oder Besonderheiten der Immobilie hinweisen. Wichtig ist die Lage der Kabel für Telefon-, Fernseher, oder Internetanschlüsse oder wo der Waschmaschinenanschluss zu finden ist. Auch Eigenarten der Heizanlage sollten nicht verschwiegen werden. Gibt es bestimmte Mängel, gehören auch diese ins Übergabeprotokoll.
Wenn Sie nach den Tipps immer noch sicher sind, dass Sie Ihre Immobilie lieber privat verkaufen, wünschen wir Ihnen viel Erfolg und gute Nerven! Lassen Sie sich nicht ärgern… und behalten Sie immer das Ziel im Auge.
Sollten Sie von den vielen Aufgaben abgeschreckt sein, nicht verzweifeln. Wir unterstützen Sie gerne bei allen Angelegenheiten “Rund um Ihre Immobilie”!
Sie sind Eigentümer einer Immobilie, welche sich viele Kilometer von Ihrem Wohnort entfernt befindet? Auch hier haben wir, durch unser großes Netzwerk, die Möglichkeit für Sie tätig zu werden.
Sie sehen rot? Sprechen Sie uns an.
Wir helfen Ihnen gerne!